年底，一大波跨界者布局公寓的新聞接連涌出。先是旭輝、龍湖地產(chǎn)在年底先后推出長租公寓品牌，再有如家旗下的逗號公寓再推藍(lán)領(lǐng)公寓新品牌“逗號之家”等等。據(jù)億歐統(tǒng)計(jì)，截至目前，布局長租公寓業(yè)務(wù)的開發(fā)商企業(yè)已超十家，而酒店業(yè)也已有鉑濤、華住、如家等企業(yè)紛紛落點(diǎn)，不難看出，開發(fā)商和酒店業(yè)正在虎視眈眈地盯著這塊存量資產(chǎn)市場。

前不久，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)曾表示，預(yù)計(jì)到2025年，中國租賃市場規(guī)模將由現(xiàn)在的1.1萬億增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。房屋租賃行業(yè)正因?yàn)榫薮蟮氖袌鰸摿Χ艿角嗖A。

由此，為了更好地了解長租公寓企業(yè)的相關(guān)動態(tài)，億歐近日專訪了美麗屋CEO韓光。這位從2006年就開始進(jìn)入傳統(tǒng)租賃行業(yè)的長期創(chuàng)業(yè)者，在經(jīng)歷了從傳統(tǒng)房屋代理到長租公寓ERP系統(tǒng)服務(wù)提供商的轉(zhuǎn)變之后，為何又決心回到長租公寓運(yùn)營商的原點(diǎn)?

#故事：韓光的十年與美麗屋的一年半#

韓光：擁有十年傳統(tǒng)租賃行業(yè)經(jīng)歷，從“房屋銀行”切入長租公寓市場

在進(jìn)入傳統(tǒng)租賃行業(yè)之前，韓光曾在酒店業(yè)打拼了5年，2006年拿著10萬人民幣進(jìn)入傳統(tǒng)租賃市場，和兩個小伙伴一起“創(chuàng)業(yè)”。

韓光告訴億歐，剛開始創(chuàng)業(yè)時他們做的是傳統(tǒng)房屋代理，專有名詞為“房屋銀行”，即代為出租業(yè)主房源，并代收代付租金的房屋租賃中介機(jī)構(gòu)，主要通過收房與租房的租金差價、免租期所得租金、押金和租客違約金等方面盈利。

這種“房屋銀行”模式的擴(kuò)張重點(diǎn)在于線下拿房能力和銷售渠道，這一點(diǎn)在邏輯上與長租公寓類似。借著過往的從業(yè)經(jīng)歷以及與易遨中國的合作機(jī)會，韓光于2015年帶著原有團(tuán)隊(duì)組建了北京美麗屋資產(chǎn)管理有限公司。

同一個品牌名、不同的兩類業(yè)務(wù)，從二手房交易平臺到分散式長租公寓

值得注意的是，韓光二次創(chuàng)業(yè)打造的美麗屋并非此前易遨中國在2014年推出的房產(chǎn)交易平臺“美麗屋”。韓光在采訪中向億歐透露，2015年7月以后，他與易遨網(wǎng)絡(luò)展開合作，仍沿用“美麗屋”作為品牌名，它也是天津易遨網(wǎng)際科技有限公司旗下品牌，但不再是以往主打二手房交易的房產(chǎn)O2O平臺，而是切入分散式長租公寓市場。

在發(fā)展一年半以后，如今美麗屋在北京擁有17000間分散式房源，布局了北京、天津、南京、成都四大城市，總房源數(shù)達(dá)22000間。2016年1月20日，美麗屋聯(lián)合易遨網(wǎng)絡(luò)共同完成了3000萬美元B輪融資，由創(chuàng)新工場領(lǐng)投。

#試錯：不斷推翻再重來，長租公寓企業(yè)美麗屋的轉(zhuǎn)型之路#

第一次轉(zhuǎn)型：從分散式公寓運(yùn)營商到ERP服務(wù)提供商

基于團(tuán)隊(duì)原有的線下優(yōu)勢，美麗屋原本打算發(fā)展成長租公寓運(yùn)營商。通過網(wǎng)站、手機(jī)APP、微信公眾號為租客提供房屋整租以及合租服務(wù)，平臺將業(yè)主的閑置房屋租下來，獲取多個分散式公寓房源，并通過統(tǒng)一裝修改造后向租戶出租。在平臺上，用戶可隨時查詢、約看房源，在線訂房、簽約，還可以在線申請維修、預(yù)約保潔等日常服務(wù)。

由于易遨網(wǎng)絡(luò)擁有較強(qiáng)的互聯(lián)網(wǎng)軟件基因，因此在2016年上半年，美麗屋開始往SaaS管理系統(tǒng)方向發(fā)展，為長租公寓及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)提供ERP軟件服務(wù)。韓光表示，美麗屋產(chǎn)品的1.0版本是由易遨定制的，并于2016年3月進(jìn)行過一次產(chǎn)品迭代，服務(wù)用戶群體包括業(yè)主、職業(yè)房東、公寓和房屋管理者等等，此外，美麗屋也為十幾家公寓企業(yè)做過定制系統(tǒng)。

韓光記得很清楚，在2016年3月到6月，長租公寓SaaS系統(tǒng)變得很火，關(guān)注這個行業(yè)的人越來越多，不少企業(yè)紛紛通過參加行業(yè)性活動進(jìn)行宣傳，美麗屋也借此擴(kuò)大了知名度。韓光表示，美麗屋和眾多長租公寓企業(yè)展開了合作，使用過美麗屋系統(tǒng)的長租公寓有200多家，累計(jì)的房源數(shù)量超過30萬家。

“美麗+”計(jì)劃：提供長租公寓營銷管理解決方案

2016年4月，美麗屋推出了“美麗+”計(jì)劃，為長租公寓營銷管理提供一攬子解決方案。該計(jì)劃包括ERP+APP+微信三位一體的系統(tǒng)軟件，提供金融產(chǎn)品對接、供應(yīng)鏈對接、資本對接和顧問服務(wù)等內(nèi)容，涉及公寓企業(yè)日常業(yè)務(wù)、管理、財務(wù)、人事行政各方面，旨在為企業(yè)解決人、財、物、營銷等維度的核心問題。

同年8月8日，美麗屋與南京麥風(fēng)青年公寓達(dá)成戰(zhàn)略合作，在輸出千萬元級別戰(zhàn)略投資的同時，并為麥風(fēng)提供美麗屋運(yùn)營管理體系以及統(tǒng)一戰(zhàn)略品牌。

兩次業(yè)務(wù)調(diào)整：不再擴(kuò)張SaaS系統(tǒng)，暫?！懊利?”計(jì)劃

然而好景不長，6月份以后，市場上不少玩家的聲音開始沉寂。盡管易遨在二手房經(jīng)紀(jì)系統(tǒng)的市占率已占全國第一，但韓光也在9月份之后不再主推這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

他告訴億歐，當(dāng)時做這個決定的原因有三點(diǎn)：

①線上及技術(shù)開發(fā)的成本太高，每個月需要燒100多萬，曾賠過4個月的錢;

②企業(yè)本身的基因偏線下，但SaaS方向并非美麗屋的專長;

③公寓系統(tǒng)存在機(jī)會，但原因在于沒有標(biāo)準(zhǔn)、沒有流程，各家公寓和中介的核算方式不同、盈利模式不同，只能做簡化版本發(fā)展，因此光以系統(tǒng)發(fā)展存在障礙。

據(jù)了解，美麗屋仍然為現(xiàn)有用戶提供服務(wù)，但已經(jīng)不再主動銷售SaaS軟件，只提供標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。此外，目前美麗屋在軟件開發(fā)和系統(tǒng)搭建等方面已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了獨(dú)立運(yùn)營。

而“美麗+”計(jì)劃在推出不足一年后也被叫停。韓光告訴記者，推出“美麗+”計(jì)劃的初心在于發(fā)展合作伙伴和打造產(chǎn)業(yè)基金，但經(jīng)過兩次試驗(yàn)之后，韓光發(fā)現(xiàn)并購的改造成本非常高?！叭绻且哉想p方資產(chǎn)為目的的并購，代價比自己進(jìn)行擴(kuò)張等量房源數(shù)量更大。”韓光說。

經(jīng)歷過一次轉(zhuǎn)型和兩次調(diào)整后，如今的美麗屋已經(jīng)逐漸褪去了易遨的光環(huán)。與其說自己是租房O2O平臺、ERP系統(tǒng)服務(wù)商，韓光現(xiàn)在更愿意把美麗屋稱為長租公寓運(yùn)營商，不再擴(kuò)張SaaS系統(tǒng)、暫?！懊利?”計(jì)劃之后，美麗屋的發(fā)展重心將回歸原點(diǎn)——重資產(chǎn)的長租公寓運(yùn)營商。

#行業(yè)：公寓的南北方打法——前者注重規(guī)?；瘮U(kuò)張，后者更注重快速盈利#

7個半月實(shí)現(xiàn)盈利，韓光認(rèn)為低成本的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品是美麗屋的核心競爭力

韓光在采訪中反復(fù)強(qiáng)調(diào)了公寓企業(yè)必須快速盈利的觀點(diǎn)。他認(rèn)為在長租公寓領(lǐng)域存在兩種分類：第一種是我們熟知的集中式公寓和分散式公寓，另一種分類則是具有互聯(lián)網(wǎng)基因和非互聯(lián)網(wǎng)基因的公寓，后者又可分為“南方打法”和“北方打法”兩種，而它們的運(yùn)營模式存在很大差異。

韓光認(rèn)為，南方派系的長租公寓存在三個特點(diǎn)：1)較為講究居住品質(zhì)，重視標(biāo)準(zhǔn)化裝修，對產(chǎn)品的投入力度很大;2)IT投入成本高;3)盈利周期很長，大約為20-30個月之后。而北方打法則比較簡單粗暴，韓光本身是北京人，就業(yè)17年來長時間在北京工作，自然屬北方派系。

低成本的法寶：嚴(yán)格控制成本，硬裝成本比市場價每平米少130元

韓光告訴億歐，北方派系的打法主要在于以快速拿地、快速盈利為核心，十分重視現(xiàn)金流，要求房子至少要在第一年能夠達(dá)到盈虧平衡。拿美麗屋本身來說，韓光的要求是在7個半月內(nèi)實(shí)現(xiàn)房源的盈利。這一點(diǎn)聽起來很不可思議。但他隨即給記者算了一筆賬。

市場上，1平方米的硬裝成本為400元，而美麗屋能夠控制在230元左右。也就是說，100平方米的房子，美麗屋的裝修成本大約在兩萬三。韓光接著又舉了個例子，美麗屋的改造房能夠在7天內(nèi)完成裝修，10天內(nèi)可達(dá)到出租的水平;而清水房則會把裝修時長控制在12天內(nèi)，16天能夠出租。

韓光告訴億歐，美麗屋之所以能夠?qū)崿F(xiàn)低成本的原因在于：①產(chǎn)品都是通過自己的團(tuán)隊(duì)摸索出來的;②嚴(yán)格控制成本;③基于過去多年的傳統(tǒng)房屋代理經(jīng)驗(yàn)，美麗屋擁有一定的拿房優(yōu)勢，成本一下降，就能夠產(chǎn)生溢價。

除上述差異外，主張“北方打法”的長租公寓將收房與出房兩個重要環(huán)節(jié)結(jié)合，即由同一個經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)收、出房，這就與南方派系公寓將收出房分開的打法完全不同，而這種方式無疑能夠省去一部分不必要的麻煩。

美麗屋面向的租客主要是中高端的合租人群，在北京，四五環(huán)范圍內(nèi)為美麗屋的房源所在地，單人的房租約為1500-1800元，其在天津的房源平均房租則為1000-1300元。在金融方面，美麗屋也與惠人貸建立了合作關(guān)系，既滿足C端租客租房分期的需要，同時也使B端中級以上的職業(yè)房東提前得到與租期匹配的現(xiàn)金流。

目前，美麗屋的產(chǎn)品包括微信端和APP端兩部分，除美麗屋的線下簽約中心外，客戶已能夠進(jìn)行線上簽約?，F(xiàn)在，美麗屋在北京擁有6個簽約中心、11個服務(wù)處，在天津和南京分別設(shè)置了2、3個服務(wù)處。韓光預(yù)計(jì)，美麗屋將在2017年3月會把APP全面打通。

2017的目標(biāo)：進(jìn)5城、房源數(shù)量達(dá)到4萬5千間、員工總數(shù)翻一番

據(jù)了解，2015年7月上線的美麗屋已經(jīng)布局了北京、天津、南京、成都四個城市，總房源數(shù)為22000多間，團(tuán)隊(duì)總?cè)藬?shù)超過了600人，其中75%的員工為經(jīng)紀(jì)人，10%的人是業(yè)務(wù)管理層，12%的人為后臺運(yùn)營人員(其中2-5%為技術(shù)人員)。

目前，美麗屋在北京已擁有6000套房源，共有1萬8千多間房，團(tuán)隊(duì)人數(shù)為450人;天津團(tuán)隊(duì)有100人，共擁有1000間房;南京團(tuán)隊(duì)170人，共擁有2000間房，成都則是最新布局的城市，暫無數(shù)據(jù)。

韓光在采訪的最后透露，美麗屋2017年的目標(biāo)是將所持有的房源總數(shù)提高到4萬5千間、往外拓展5個城市，員工總數(shù)達(dá)1200人;到2019年持有15萬間房源，到2020年房源數(shù)量達(dá)到20萬間，其目標(biāo)是在長租公寓領(lǐng)域TOP20企業(yè)中占第10到第12的位置，北京排名第四。

中小型中介的市場將被蠶食，未來將出現(xiàn)更多擁有10萬間房源的大型公寓

隨著入局者的日漸增多，長租公寓市場在2017年的體量將會增大，而無論是集中式公寓還是分散式公寓，都將往資源集中化方向發(fā)展，也就是說資源將會往中大型公司靠攏，未來或?qū)⒊霈F(xiàn)更多房源數(shù)量超過10萬間的公寓企業(yè)。

與此同時，中小型中介的市場將會被蠶食，它們要么回歸夫妻店模式，即范圍社區(qū)化、資源集中化的小型中介;要么往規(guī)模化公寓靠攏。從整個行業(yè)的角度上來說，這種發(fā)展趨勢將加速公寓或中介企業(yè)的發(fā)展，并很可能會誘發(fā)更多融合并購的事件發(fā)生。

2017年的長租公寓行業(yè)，或?qū)⒂写髴蛏涎?。等著瞧?

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